債務者が長期の住宅ローンの返済を、何らかの理由で返済滞納が発生した場合、その際、債権者（金融機関）は当然に法的処理（差押えや競売開始決定の訴え）を行います。　そこで、債務者が売却したい、債権者が、しょうがないね、という合意の元で、売買することを「任意売却」といいます。

　　競売物件より多少高い売買価格になりますが、その分リスクは回避でき、債権者・債務者合意の上での引渡しになります。　

　　一般的に任意売却とは、金融機関が競売で処理する前に、物件の所有者と金融機関が話し合いにより処理する方法です。

　　依頼があった物件は、川口市の相場が約１,８００万円のマンションです。　このマンションに金融機関が３社抵当権を設定していました。　借入れ残高は総額でまだ３,２００万円ほど残っていました。　当然のことながら、抵当権を全部外さないと売り物になりません。　抹消するには３,２００万円が必要。　１,８００万円で売れてもまだ１,４００万円が不足する状況です。　依頼者は一銭も用意出来ないし、現状のローンの支払いも続けて行けないし。　昨年の年末から金融機関と話しあい、３社のうち２社（住宅金融公庫さんと大手都市銀行さん）が了承したがあと１社が納得しませんでした。

　　その銀行さんは、任意売買での回収金額と競売での予想回収金額の比較、さらに会社の方針によって任意売買に応じるかどうかを決める。　会社の方針とは、今期の不良債権処理予定額、税法上の損失処理のタイミング等です。　このあたりの把握がとても難しいし。　そして多少は把握しておかないと無駄な動きをすることになるし。

　　当社が今回提案した金額は金融機関にもメリットのあるとても良心的な金額であるはずなのですが。　なぜこの銀行さんは受けないのか？

　　理由は、今年も競売の落札価格がかなりの高値で推移している。　その銀行は競売での回収が有利と判断したのだそうです。　当社が過去の事例から分析した落札予想価格は１,５００万円〜１,６００万円だというのに。