住宅ローン >> 支払い滞納 >> 督促状 >> 差し押さえ >> 競売

債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。　また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。

差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。　以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

競売の最終段階です。　実務的には期間入札が間近に迫ると、任意売却に応じてもらえない事が多くなります。 （原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが）

競売落札者（競落者）との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。
どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは強制執行され、立退かざるを得なくなります。

　この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。

東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。

但し、１回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）訳ではありません。

通常、１回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。

そして、その２週間〜１ケ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。

この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の３点セットとなって臨みます。

この、断行の３点セットには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に５件以上の執行をこなしています。　ですから、必然的に時間的余裕がありません。　一現場にかけられる時間はぜいぜい２〜３時間なのです。

ですから、通常執行官はこの３点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。　「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。

当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。　断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体５０万円〜１００万円くらいは最低でかかるのではないかとおもいます。

　　　勿論、法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。

上記の文章は、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。　落札された側に貴方を当てはめてみてください。

上記の文章の末に記載しておりますが、鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合が有ります。　私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として２０万円位いただけませんかと駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。

断行の３点セットに１００万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々に。　また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しユニットを結成している場合もございます。