| 申し立てられた側からみた「競売とは？」 |
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| 競売とは、借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者から裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却することをいいます。裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。なお、一般用語としての「競売」は「きょうばい」と読みますが、法律用語では「けいばい」となります。 |
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| 競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の５〜７割程度の水準で設定されます。最終的には市場価格の８割前後で落札されることが多いようです。 |
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| 競売のデメリットは、何といっても売却価格が20％前後も低くなるということにつきるでしょうが、それに加えて、たいていは引越し費用などの交渉が一切できません。 |
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| さらに、競売が終わってからも残った債務の支払い義務は継続します。自己破産でもしないかぎり、この債務に追いかけられ続けることになります。自己破産のデメリットはないと主張している人や、そのような話が書かれた書籍もあるようですが 、現実には自己破産による社会的制約がしっかりと存在します。 |
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| また、競売の場合には落札されるまでに２〜３年ほどダラダラと続くことがあります。その間は、そのまま住んでいても立ち退きを求められませんから、「うまくいけば、しばらくタダで住み続けられる」ということが競売のメリットだともいえます。あくまでも結果論でしかありませんが…。 |
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| 競売の流れ |
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| ここで説明する「競売の流れ」とは、競売物件を購入する人の立場でみた流れではなく、諸事情により断腸の思いでご自宅を競売にかけられた人の立場からみた競売までの流れです。 |
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| （１） |
住宅ローンの延滞、滞納
住宅ローンの支払いを１か月延滞すると、催告や督促をされます |
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| （２） |
債権者からの呼び出し、その後の支払いについての相談
住宅ローンの支払いを２〜３か月延滞すると債権者から呼び出され、返済についての話し合いを求められます |
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| （3-1） |
債権者の提案に応じない
→ （５）へ |
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| （3-2） |
債権者の提案に応じる
支払い方法の再調整などを行いますが、この時点で担当者から任意売却を勧められる場合もあります |
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| （４） |
再度滞納
期限の利益の喪失となります |
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| （５） |
債権者が保証会社に代位弁済を要求
債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、不良債権として扱われるほか、個人信用情報に事故としての記録（ブラックリスト）が残され、以後は金融機関などからの借り入れが困難になります |
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| （６） |
差し押さえ
差し押さえとは担保権実行のための手段であり、債権者が競売を申し立てた時点で不動産の登記簿に記載されるため、以後、所有者は不動産を自由に処分することができなくなります |
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| （７） |
競 売
不良債権となった債務の最終処理手段として競売が実行されます |
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| （８） |
入札、開札、落札
競売の最終段階で、理論上は開札の前日まで任意売却に応じてもらえるものの、実務的には期間入札が間近に迫ると任意売却を拒絶されることが多くなります |
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| （９） |
立ち退き
競売の落札者（競落者）との話し合いに応じて物件を引き渡すか、あるいは話し合いに応じずに立ち退きを拒むか、といっても占有を続ける正当な権限はありませんから、いずれは強制執行され、物件から立ち退かざるを得なくなります |
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| 競売の落札者（競落者）からみた、強制執行の概要 |
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| 競売によって物件を落札し、代金納付を完了してから６か月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１〜２週間でそれが発令されるので、さらに執行官室で強制執行の申し立てを行います。 |
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| 東京地裁の場合、それぞれの執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせのうえ、落札した物件に臨むことになります。 |
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| ただし、１回目で部屋を空にして、明け渡しが完了するわけではありません。通常、１回目は占有者に対して「あなたは引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告をし、「公示書」という裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。そして、その２週間〜１か月後に、いよいよ明け渡しの断行となります。 |
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| この断行のときには、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを専門にしている人と、鍵屋と、屈強な引越し業者が「３点セット」となって臨みます。 |
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| この、断行の３点セットには理由があります。執行官は、忙しいときは１日に５件以上の執行をこなしています。ですから、必然的に時間的な余裕がありません。一現場にかけられる時間はせいぜい２〜３時間なのです。そのため、執行官はこの３点セットでチームを組みながら執行していくのが通常です。鍵屋も引越し業者も、一般業務とは比べものにならないくらいの素早さで行動をします。 |
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| 特殊な専門職の人たちですから、当然ながらその料金も安くはありません。断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、だいたい50万円〜100万円くらいかかるのではないでしょうか。もちろん、法的手続きを弁護士に依頼した場合には、別途に弁護士費用が必要となります。 |
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| これは、競売物件を落札した人の側から見た「強制執行」の概要となります。落札された側の立場にあなたを当てはめて考えてみてください。 |
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| 鍵の取り替えや荷物の搬出などで、かなりの費用を競落者が負担しなければならない場合もあります。そのため「私はすんなりと出ていきますから、引越し費用として20万円くらいをいただけませんか」と、駄目でもともとで交渉をしてみるのもひとつの手でしょう。 |
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| ただし、「断行の３点セットに100万円の経費がかかっても、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わない」という競売専門業者も多数存在していますから、交渉はほどほどにするべきです。また、競売専門業者では自社で「追い出しユニット」を結成している場合もあります。 |
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| 本当に競売で処理されてもよいのですか？ |
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| 競売で処分されても任意売却をしても、自己破産をしないかぎり、住宅ローンは残ります。そして、残った債務に対しては支払い義務が継続します。 |
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| しかし、競売は任意売却に比べて取引価格が10％〜25％ほど低いのが普通です。したがって、残る債務も任意売却のときより10％〜25％ほど多くなるのです。 |
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| また、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却のときとは違って、ただちにその物件から立ち退かなければならず、引越し費用をもらうことも期待できません。 |
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| そして、競売で落札されたときも自己破産をしたときも、連帯保証人がいる場合には、その連帯保証人に残った債務の請求がいくことを忘れないでください。最悪は、その連帯保証人が自己破産に追い込まれるケースも十分に考えられます。 |
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| さらに、競売の後に残った債務の支払いでずっと苦しんでいる人もいます！ |
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| あなたの生活を早期に立て直すことを考えるのなら、案件の処理後のことまでしっかりとフォローをしてくれる「任意売却の専門業者」に依頼をしてください！ |
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| 競売の取り下げのことでお悩みなら！ |
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| 私たちは、あなたが所有している不動産について、競売という裁判所による法的整理が実行される前に金融機関などの債権者と交渉をし、そして債権者の同意を得たうえで任意に不動産を売却をするという解決方法をお勧めしています。 |
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| 任意売却センターの地域担当業者が、各債権者への競売申し立ての取り下げ交渉および抵当権抹消の手配など最も重要な業務を行い、物件の販売についても担当業者が責任を持ってスピーディに処理します。詳細について、お電話もしくは直接お会いして説明させていただければ、よくご理解いただけるかと存じます。 |
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| 競売によって処分されるよりも任意売却のほうが、あなたにとって絶対に有利です。転居に必要な費用の捻出なども、債権者によっては十分に可能です。 |
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| なお、担当業者の業務によって売却にかかる契約が成立したときには、規定による仲介手数料を申し受けますが、その金銭は売却代金の中から配分として債権者より支払われますので、あなたに別途ご負担いただく必要はまったくありません。どうぞご安心ください。 |
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| あなたが競売について書かれた通知を受け取ってしまい、困惑されているところかもしれませんが、あまり深く悩まないでください。必ず問題解決の方法はあります。 |
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| ただし、「担保不動産競売開始決定」という通知を受け取った場合は、このまま放っておくとおよそ６か月後くらいには競売にかかり、家を追い出されることになります。期間は６か月ほどしかありませんから、早めの決断が必要です。なお、最近は３か月程度の滞納で競売を申し立ててくる債権者も増えてきています。 |
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| 競売後に残った債務の返済について |
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| 競売後に残った債務の支払いを完全に無視してしまう人たちがいます。ホームページなどでも、堂々と「競売後の支払いを無視すること」を勧めているものがいくつか見受けられます。また、法的に支払わなくて良いのだと大きな誤解をしている人もいるようです。 |
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| しかし、これはただ単にサービサーが請求をしてこないだけであって、支払わなくても良いというわけではありません。サービサーから請求されれば、当然ながら残債務の支払いをしなければなりません。 |
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| また、サービサーが別の債権回収業者に債権を売却すれば、その新しい債権者が必ず支払いの請求をしてきます。最悪は「給料の差し押さえ」という手段を取ってくることも否定できません。 |
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| 競売後に毎月多額の支払いを求められるよりも、任意売却後に毎月少額の支払いで済ませられるほうがどんなに楽か、あまり深く考えなくてもご理解いただけることと思います。 |
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