差し押さえとはどのようなものか、住宅ローンの滞納による差し押さえの概要を確認しておきましょう

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不動産の差し押さえとは?

お金を借りた人(債務者)が返済できなくなったとき、お金を貸した人(債権者)からの申し立てによって
裁判所が債務者の財産を差し押さえてお金に換え、それを債権者に分配(配当)することになります。

この手続きを「民事執行手続」といい、「強制執行手続」と「担保権の実行手続」とに大別されます。

住宅ローンの滞納による一戸建て住宅やマンションなどの差し押さえは、たいてい担保権(抵当権など)の
実行によるものであり、裁判による債務名義(判決など)を必要としません。
債権者からの申し立てに伴い、担保権が登記されている登記事項証明書などが提出されれば、
裁判所はすぐに手続きを開始します。

債権者から申し立てを受けた裁判所(目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所・支部)は、
その申し立てが適法であることを確認のうえで、不動産執行(競売)を始める旨
および目的不動産を差し押さえる旨を宣言します(競売開始決定)。

競売開始決定がされると、裁判所書記官から管轄法務局への嘱託により、目的不動産の登記記録に
「差押」の登記がされます。
それと同時に、目的不動産の所有者および債務者に「開始決定正本」が送達されます。

このように差し押さえは不動産執行(競売)を実施するための事前措置といえるもので、
所有者(居住者)などがその不動産を利用することまでは禁止されませんが、
所有権の移転や新たな担保権の設定などが制限されます。
不動産が差し押さえられてから、競売を免れようとして第三者に売却したり、
名義を変えたりすることはできません。

なお、担保権(抵当権など)がない金銭債権の場合には、民事訴訟の手続きによって強制執行するまでに
一定の期間を要するため、不動産に対して「仮差し押さえ」がされることもあります。
このときは不動産を第三者に売却することも、所有権移転登記をすることも法律上は可能ですが、
仮差し押さえから本差し押さえに移行したとき、新たな登記名義人は仮差し押さえをした
債権者に対抗(権利の主張)ができないことになっています。

また、税金などの滞納が多額になる場合には不動産が差し押さえられることもあります。
税金滞納の場合における手続きは裁判所の許可が不要であり、
督促などを無視していると税務署や自治体からいきなり差し押さえられることになりかねません。

差し押さえから競売が実施されるまでにはしばらく期間があるため、その間に任意売却をすることは可能です。
しかし、競売直前になって任意売却をしようとしても現実的には間に合わないことも多いでしょう。
差し押さえを受けたら、すぐに行動することが大切です。

不動産の仮装譲渡(詐害行為)とは?

住宅ローンの滞納などが続いてもうすぐ差し押さえられそうだというときに、これを逃れる方法として
一時的に第三者の名義に変えたらどうかと考えることもあるでしょう。
あるいは債務者本人や連帯保証人となっている友人、親戚、兄弟姉妹から、
一時的に名義を貸してくれと頼まれることがあるかもしれません。

しかし、現実に金銭のやり取りを伴う売買をするのならともかくとして、実際の売買契約や代金の授受がなく
所有権の移転原因もないまま、それをあったことにして(仮装譲渡)所有権移転登記をすることは、
法律上おおいに問題があるのでやめたほうが良いでしょう。

刑法に「強制執行妨害罪」や「公正証書原本不実記載罪」というものがあり、前者は「差し押さえ
(強制執行)を免れるために財産を隠したり、壊したり、仮装譲渡したりする行為を処罰するもの」、
後者は「虚偽の申し立てをして公の帳簿(登記簿や戸籍簿など)に不実の記載をさせる行為を処罰するもの」で、
いずれも懲役または罰金の対象となります。

また、民法にも「詐害行為取消権」というものが規定されていて、債権者に損害を与えること(借金が返済
できなくなることなど)を知りながら、あえて債務者が財産を処分(譲渡)してしまったようなときには、
債権者はその処分行為を取り消して財産を取り戻すことを裁判所に対して請求できます。

いずれにしても、安易な考えや身内の勝手な判断で軽率な行動をとれば、
後々取り返しのつかない結果になるおそれがありますので注意しなければなりません。

あなたが連帯保証人の場合でも、その保証契約自体に問題がなく、連帯保証人として法的な責任を免れることが
できないのであれば、むしろ真剣に債務を整理する方法(たとえば、家族などの協力を得てある程度の
支払い計画が立てられるなら、金利の減免や分割払いの交渉をしてみること、また場合によっては
債務弁済調停手続きあるいは破産手続きなどを利用することなど)を考えるほうが賢明でしょう。

詳しくは、お近くの弁護士事務所または司法書士事務所でお尋ねください。

債権者取消権(詐害行為取消権)とは、次のように説明されています。(道垣内弘人「ゼミナール民法入門」日本経済新聞社より引用)

商売の状態が悪化してきて、だんだんと破綻が近づくと、債務者は、何とか事業資金を作ろうとして商売に必要な機械まで安く処分したり、場合によっては、逆に、財産隠しという行為に出る。

家族にだけは苦しい思いをさせたくないと考え、自宅等を家族に贈与し、名義を変更したり、あえて離婚し、財産分与というかたちで妻に多額の慰謝料を支払ったりする。

本来、こういった事態に対処しようとするのが、詐害行為取消権の制度である。民法424条1項は次のように規定する。

債権者は債務者が其(その)債権者を害することを知りて為(な)したる法律行為の取消を裁判所に請求することを得(う)。但(ただし)其(その)行為に因(よ)りて利益を受けたる者又は転得者が其(その)行為又は転得の当時債権者を害すべき事実を知らざりしときは此限(このかぎり)に在(あ)らず。

簡単にいえば、債務者が自宅を家族に贈与した、その贈与契約を、債権者は取り消すとともに、登記名義がすでに受贈者に移転しているときは、その抹消登記を求めることができる。そうすれば、債権者は、その自宅建物を債務者の財産として差し押さえ、競売代金から自分の債権が回収できるようになるのである。

もちろん任意売却は正当な売却行為であり、これが詐害行為に該当することはありません。

差し押さえを受けたら、すぐにご相談を!

住宅などの不動産を所有している人が借入金の返済を滞ったとき、貸し手である債権者が裁判所に申し立てを
することから始まり、裁判所の主導によって行われる不動産売却手続きのことを不動産競売といいます。
自己名義の不動産でなく他人の不動産でも、抵当権の目的になっている場合には
その不動産が競売の対象になります。
競売手続きで売却できれば、その代金から貸したお金を回収することでこの制度の目的が達成されます。

競売は、住宅ローンを融資している金融機関が裁判所に申し立てて始まることが多いものです。
順位一番の抵当権を持っている銀行などが申し立て、費用を支払い、担保された不動産を
裁判所名義で差し押さえ(登記簿に記載される)、公示して広く世間に周知されます。

いずれにしても、差し押さえまたは仮差し押さえの通知を受けたとき、あなたに残された時間はわずかです。
ゆっくりと構えていれば、任意売却のタイミングを失い、競売に向かって突き進んでいくだけです。

至急あなた自身が行動を起こすべきです。すぐに任意売却センターの地域担当業者へご相談ください。

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