住宅ローン・返済の滞納・督促状・差押え・競売

競売とは ：

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。　これが最低売却価格です。　この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されます。　市場価格の５〜７割といってもいいでしょう。　最終的には通常価格の８割前後で落札される事が多いようです。　次ページに競売での落札価格と通常売買での価格の差の例を出しておりますので参考になさってください。

競売のデメリットは、なんと言っても上記しましたように販売価格が２０％前後も低いという事につきるのではないかととおもいます。　プラス、引っ越しの費用等の交渉が一切出来ないということです。　

尚かつ、競売後にも残った債務の支払い義務は継続します。　自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になります。　自己破産のデメリットは無いと主張している方々がおります。　また、そのような主張をされる著書もたくさんございます。　ですが、現実には自己破産による社会的制約はシッカリと存在いたします。　近所の目を気になされる方だと近所にバレバレとなります（公示されてしまうので）。

競売のメリットは、上手くすると落札までに２年３年とダラダラと続く場合がございます。　この間は、そこにそのままお住まいになられていても立ち退きを求められません。　また、競売終了後も、上手くすると半年とか１年住み続ける事が出来るかもしれません（違法ですが）。

競売の流れ

競売で売却されても、任意売却で売却されても自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。　残った債務に対しては支払い義務は継続します。　

競売は任意売却に比べ取引価格が約１０％〜２５％ほど低いのが普通です。　従って、残る債務も任意売却で売却した場合と比べると１０％　〜　２５％ほど多くなります。

また、競売で貴方の物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに、その物件から立ち退かなければなりません。

そして、競売をしても自己破産をしても連帯保証人が付いている様な場合には、その連帯保証人に残った債務の請求が行くということも忘れないでください。　最悪、その連帯保証人に自己破産というケースも往々にして考えられます。