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| よく頂くご質問以外に過去のQ&Aから抜粋してみました |
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| Q) 競売価格が決定される前の任意売却は可能ですか？ |
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 はじめまして、大井と申します。
母親の多額の多重債務の為に、母親と私、二人で破産申告を申請し、３月１８日付けで破産の決定がなされました。 不動産(土地・建物)は母親と二人の共有物件で近々競売にかけられる予定です。 母親と私は破産宣告をしているため競売後の残債務の返済義務は無くなると思うのですが債権に保証人が付いているため、その方にご迷惑をかけてしまいます。 なんとか任意売却で債務が残らないようにと考えております。
この度世話になっている弁護士の先生に相談はしたものの、競売価格が決定しなければ任意売却は出来ない・・。 といわれてしまいました。(あまり親身にはなってもらえません)
知り合いの不動産の方にも相談しましたが経験不足か、いまひとつ納得のいく応対をしていただけません。 一刻も早く任意売却の手続きを取らなければ・・。 と気持ちだけ焦っていますが、私の知識も乏しく動きがとれません。 そんなとき御社のＨＰを拝見して早速メールした次第です。
（１）競売価格が決定される前の任意売却は可能ですか？
（２）競売後の残債は保証人(連帯)に一括請求でいくのでしょうか？
また、保証人が行方不明で連絡が取れない場合どうなりますか？
(他に保証人はいません)
その他、アドバイスあれば宜しくお願い致します。
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| A) 弊社よりの回答 |
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（１）
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競売開始決定が来てから「６ヶ月以内」であれば可能です！
ただし、書類を拝見させて頂いた上でなければ確実なお答えは出来ません。 |
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（２）
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本人と保証人に請求が行きますが、一括での請求ではありません。
また、保証人が行方不明で連絡が取れない場合には本人のみに請求が行きます。 |
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| Q) 競売になった場合、不動産名義は誰になるのか？ |
（１）競売になった場合、不動産名義は誰になるのか？ 又、固定資産税は誰が支払うのか？
例 自己破産の場合、財産（住宅）処分しますが、当然処分しても残債が残りますが、残債分免責となります。 管財人が財産を財団に組み入れない場合、競売になるか任意売却となりますが、このケースの場合、破産者にとってメリットになるのは、任意売却で引越し費用と固定資産税分ぐらいだと思います。 交渉を柔軟な対応又は、双方の歩み寄りの観点から話合うことは、可能でしょうか？教えてください。
話合いで折り合いが、つかない場合は当然競売となると思いますが、破産者側と債権者側にも、お互いマイナスにはならないと思いますが、どう思いますか？（ご相談者の原文のまま）
（２）住宅ロ−ンの支払いが滞り何ヶ月ぐらい経ってから債権者は裁判所に申し立てするのか また 競売期間は，何ヶ月なんですか？
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| A) 弊社よりの回答 |
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（１）
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＊ 競売になって落札されれば、最高値の落札者の名義になります。
＊ 固定資産税については、税法上あくまでもその年の1月1日の所有者に支払義務がありますので、競売で落札した方にくることはまずありません。 税金は免責の対象にはなりません。
＊ 破産の場合、必ず管財人が入ることはありません。 サラリーマン、ＯＬの方は管財人が入り財団を組む場合は少ないといっていいと思います。
＊ 破産者の、自宅を競売で処分されますが、競売開始決定になっても、任意売却によって引越し代、固定資産税の精算を請求することは可能です。
＊ 話合いで折り合いがつかない場合は、ほとんど抵当権者が３〜４社いる場合です。 3順位、4順位には、20〜50万円しかハンコ代位しか得られないないので、それに応ずるかどうかが問題です。
＊ 結論では、破産者は債権者に対してお願いするという立場で接しなくては、うまく事が運べないということです。 |
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（２）
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（１）所有者（借主）と債権者（貸主）との間で、金銭消費賃借証書（借用書）を取り交わします。
（２）その時点で、保証会社との間で借主は、保証料を支払い、保証委託契約を結ぶのが通常です。
（３）延滞が6ヶ月以上になると、保証会社は、貸主の請求でローンの残額を貸主に支払います。 これにより、債権は保証会社に移ります。
（４）債権者になった保証会社は、借主に全額支払いの請求をしますが、借主が連絡しないでいると、（５）裁判所に競売の申立てをします。
（６）裁判所は競売の申立てにより競売開始決定を、借主と謄本に出ている債権者に送還します。 その後執行官による現況の調査、家屋調査士による不動産の評価をおこないます。
（７）だいたい開始決定から４〜５ヶ月すると、利害関係人に入札期間と最低競売価格が通知されます。
（８）入札期間の1ヶ月〜3週間前に裁判所内で一般の人が閲覧できます。入札期日は、開始決定から約6ヶ月間位です。
（９）入札−開札−売却決定と進みます。この間が約1ヶ月です。 落札者は代金を裁判所に支払った後、裁判所の職権で、所有権移転、抵当権抹消がされ、最高落札者の名義になります。
延滞がはじまって、所有権移転がされるまでは、早くて1年〜1年半位です。
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