離婚, 共有名義, 変更, 競売, 連帯保証人, 連帯債務者, 外れたい, 止めたい

よく頂くご質問以外に過去のQ&Aから抜粋してみました

Q)　実は実家の家が売り出されるとこになりました！

実は実家の家が売り出されるとこになりました。 　　　詳しく話を聞くと以前滞納していた住宅ローンがありそれの支払いが遅れ、債権者が差し押さえにきたようなのです。　一応、不動産屋とローン会社で話をして、家を売ってその分で返済し、今後の生活もあるのでいくらか生活費が残るようにすると、話がついたようなのですが。。。 　　　詳しく聞くと手元に100万も残らないようなのですが、そんなものなのでしょうか？ 競売にかけると1円も残らないからその方が良いと言われましたが本当にそうなのでしょうか？　どれがいい方法なのか分からなくて・・・ 　　　実家の家は父の所有物になります。　そして父と母が住んでいます。 購入したときにローンを組んでいたのですがそこのローン会社からの差し押さえです。　債務者は父になるのでしょうか？　借りているのが父なので。。。　残りの金額は500万ぐらいだそうです。　不動産の買取金額は600〜670万だそうです。 　　　一応、家を売ってお金を返して、残った金額で引越しすると.......、の事らしく、次に住む家も不動産屋さんが探してくれているみたいです。 共有名義物件の競売のトップ▲

A)　弊社よりの回答

（１） 実家が競売にかかり、任意売却をしたい。　手元に「１００万円」しか残らないと云うことですが、借金がいくら有るのか（５００万円位であれば）？　自宅の実勢価格がいくらだったのか判りませんので、通常の引っ越し代とすれば１００万円もらえれば上等であると言えます。 もう少し詳しい情報が欲しいですね。 （２） お父様がローンを組んでいれば当然、債務者はお父様です。　買い取り価格は６００万円〜６７０万円ということなので、仲介手数料は「２８万円」（６７０万円として）、諸費用が３万円〜５万円とみて、約３０万円強が経費となります。 マンションにもしお住まいであれば管理費の滞納も有るかもしれませんね。　となると下記の計算式が成り立つと考えられます。 ６７０万円 - ３０万円 - 管理費 - ５００万円 = １００万円〜１２０万円 （３） ただ、不動産屋さんが買い取ったという事であれば、この物件を再販するので、当然業者の利益がプラスされます。　通常２割〜３割の利益を取りますのでエンドユーザーがこの物件を買う価格は８００万円〜８５０万円になるものと予想されます。 （４） 競売であっても、落札者によりますが若干の明け渡し代が出る場合もございます。

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Q)　姉妹の共有名義物件の売却

姉妹で共有名義の物件の売却でもめています。　親は３年程前に他界していません。　このときマンションを姉と私で５０％, ５０％の名義で相続しました。　住んでいるのは私です。　姉には８０万ほどお金を貸しています。　また、国民金融公庫の３００万円の連帯保証にもなっています。　マンションが抵当になっています。 　　　姉の結婚相手は外国人なのでお金を借りたり、保証人になるなどに名前などは使えないそうです。　姉は公庫の支払いも遅れがちでたびたび私に連絡が入り嫌な思いをします。　貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるかわからないくらい、絶えず借金で四苦八苦している様子です。 　　　私も最近はかなり精神的にくたくたです。　貸したお金の返済を求めても逆ギレされて話にならないからです。　当事者での話し合いでは解決できない状況です。 　　　姉は将来借金がひとくぎりしたらこのマンションに住みたいようで売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。 　　　説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい頭にきています。　誰に相談し、どのようにしたら良いかアドバイスをいただけませんでしょうか。

A)　弊社よりの回答

（１） 上記のお話の内容から、３００万円の国民金融公庫のみが抵当権を付けていると考えられます。 お姉様に８０万円お貸ししているとの事なので、1/2のお姉様の持ち分を自分のモノにするのがベストだと思います。　今度、お姉様がお金を借りに来たり、国金から督促来るようならば、その時点でお金を出し、それを条件にお姉様の1/2の持ち分を買い取る事にしましょう。 国金の３００万円を貴方が返済するという事にします。　いわゆる貴方が債務者になるわけです、そして連帯保証人にお姉様する事で国金に話を持ちかければ話にはのってきます。 （２） マンションの実勢価格が判らないので何とも言えませんが、1/2を買い取る際にお姉様にお貸ししている８０万円の借金の件はハッキリとさせておくことです。 お姉さんがお金を借りに来たときに言い出すのが一番良いでしょう。　お姉さんはお金を借りたいのですから、貴方の言い分を聞かざるを得ないと思います。

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　住宅ローンの設定がなく、名義移転の際に住宅ローンを借りない場合：
物件のある地域の法務局に出向いて、所有権移転の登記の手続きをします。　個人でもできますが、通常は司法書士に依頼するのが無難でしょう。　法務局出張所周辺には司法書士の事務所がたくさんありますので、気軽に相談してみてください。　売買の場合は、買取る資金の出所を明確にすることが大切です。　離婚時の財産分与や結婚20年を超える夫婦間の居住用財産の贈与以外の贈与は、贈与税がかかります。

　抵当権が設定されていたり、住宅ローンを借入れたりする場合：
共有名義を解消する側に住宅ローンが設定されている場合は、住宅ローンを一度完済する必要があります。 　先ず、住宅ローンを借りている銀行に相談をしてみてください。　先ずは、住宅ローンを一度完済し、抵当権を抹消したうえで、名義変更を行います。　共有分を買取るなどで、新たにローンを借り入れる場合は、全ての手続きを同時に行うと良いでしょう。　銀行と提携している司法書士が全て行ってくれます。　住宅ローンが関与する場合は、まず銀行に相談してみましょう。

　離婚をし、その住まいに子供と奥様がお住みになられる場合とか、奥様が出て行ってダンナ様だけが住む場合とかで状況は変わって参ります。　状況によっては「債務引受」という方法が利用出来ると思います。　任意売却の主旨とは違うので、債務引受の詳細は、弁護士さん、司法書士さんにお聞きになられてください。　債務引受の概略は、外れるパトナーの部分にご自分のお父様などの身内に入って貰う方法です。　

　出て行くダンナ様が権利放棄をして名義貸しで乗り切ろうとする方法もございますが、これは止めておいた方が良いです！　名義を貸して悲惨な事になってしまっている方々をたくさん存じ上げております。

　海外からのお問い合せは；
　Tel.: 81-45-902-9716 / Fax.: 81-45-902-9719
　BB Phone : 050-1002-2529