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| よく頂くご質問以外に過去のQ&Aから抜粋してみました |
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| Q) 建物の所有者は対抗できないのでしょうか？ |
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 叔父の会社が倒産してしまいました。 兄は、その会社の借金の連帯保証人になっていました、負債金額が大きくとても払えないので、兄も自己破産をかけるしかないと言っています。
兄所有の土地に１５年前に私名義の家が建ってています（使用貸借）が、その土地には担保は付いていません、私は、連帯保証人になっていませんでしたので、何とかこの土地を買い戻したいと考えています。
ただ、債権者が５社ほどあり任意売却での買戻しは難しそうです。 このままですと競売にかけられ落札されると、私名義の建物も明け渡し命令が出るのでしょうか？
改正法では、件外建物の一括競売とか、収去訴訟で簡単に明け渡せるようにかいてあります？が、不安です、せめて落札者に、建物の買取請求などは、できないのでしょうか？
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| A) 弊社よりの回答 |
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（１）
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お兄様の土地に１５年前に自分名義の建物を建てた。 その土地は賃貸借契約では無く、使用者契約である。
と、いう事は使用貸借ということでは借地権が発生しない事は確かです。
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（２）
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現在、お兄様の土地は担保に取られていないので、貴方が早急に、その物件を買い取る必要があります。 ただ、お兄様も破産という事になると、破産申立直前に財産を処分するとなると、お兄様の破産の申し立てが裁判所で却下される可能性もあります。
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（３）
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貴方だけでなく、お兄様が土地を売却する事に対して債権者が何社有ろうが抵当権者でなければ関係ございません。 お兄様のおかれている状況が、叔父さんの保証人であっても、その土地が担保に取られていないのですから、競売になるのも今日・明日の話ではありません。
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（４）
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競売で落札された場合を想定されておりますが、これはまだまだ先の話ですね。 また、落札されてしまった場合でも、建物は貴方の物なので明け渡す必要は全くありませんし、裁判所も命令とかも出しようがありません。
落札者は貴方の家を購入したいと言ってくるか、もしくは土地を買い取ってくれと言ってくるかのどちらかでしょう。
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（５）
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改正法のこともかかれておりますが、一括競売は、土地が抵当権の設定された後、建物を建てた場合にその建物も競売にかけて良いと改正されたものであり更地の抵当権を保護するという事です。
建物収法などで訴訟を起こされる理由が貴方には全く見あたりません。 |
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| Q) 任意売却か滌除（てきじょ）か？ |
現在、私名義の住宅ローンが約４,０００万円ほど残っています。 ここ数年の収入の悪化でローンの支払いが出来なくなってきています。 その住宅を売っても、良くてせいぜい２,０００万円位にしかならず、売れても２,０００万円のローンが残ってしまいますので困っています。
ある本を読んだところ任意売却か滌除（てきじょ）で家を購入した第三者に抵当権を外してもらい無担保になったところで残りのローンをサービサーに移す事が出来ると書いてありました。 ただその家のローンを組んだ時私の実家が連帯保証人になっていますが私名義の住宅だけでなく実家も担保になっているのです。 こんな場合その家を購入する第三者が任意売却で抵当権者と話し合いであろうが滌除（てき除）であろうが家を購入する第三者が購入する物件と実家の抵当権を一度に消滅させることができるのでしょうか？
私はこういうことには疎いので分かりやすくお答え頂ければありがたいです。
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| A) 弊社よりの回答 |
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（１）
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詳細を書くと非常に長くなってしまいますので、要約だけを記載させていただきますね。
ローンの残りが４,０００万円有り、売却価格が２,０００万円と言うことですから、２,０００万円の残債が出るという事になります。 実家も担保に取られているとのことですので、競売で回収をすると債権者が考えれば、自宅と実家の両方を競売にかけてくるというのが通常です。
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（２）
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滌除（てきじょ）で家を第三者に売却すると書いてございますが、現在はこの滌除（てきじょ）というものは無くなり「抵当権消滅請求」と呼び名が変わり、そして内容も変更されました。 この滌除（てきじょ）は悪質に使われるケースが多く、改正では抵当権者に有利になっております。 そして、この方法はこの手法に精通されていない方が取る方法ではありません。
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（４）
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実家の抵当権も一緒に外せるか？ との事ですが、ハッキリ言って無理です。 ２,０００万円残債が出るのですから、実家の抵当権が外れることはまずありえません。 |
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てきじょ（旧制度名）： 現在のてきじょは昔の制度とは大きく違っております。 何が大きく変わったかというと、債権者が競売にかけた場合、昔のてきじょと呼ばれた時代は「競売で物件が落札されなかった場合には債権者がその物件を買い取らねばなりませんでした。」ですが、新制度の抵当権消滅では、「競売を申し立てた債権者は物件が落札されなくても、その物件を買い取る必要が無くなりました。」。 従って、債権者はてきじょ後に遠慮無く競売にかけて来ます！
また、弊社では任意売却後の残った住宅ローンの支払い・債務に関しては、ご依頼者様にとって納得の行く内容で債権者側と交渉をし、そして話をとりまとめております。
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