0120-316-874

　３ヶ月間は手紙による督促がくるだけで電話による督促などはありません。　滞納期間３ヶ月では競売にはかけられません。　しかし、この期間に次の事を検討する必要があります。
・住宅ローンの支払方法の見直しをする（ボーナス払いナシ月額支払い減額にする）
・任意売却で自宅の売却をする
・弁護士を通して個人版の民事再生法ローン特例を使って月々の減額要請を裁判所にする。
通常の住宅ローンは、６ヶ月間延滞（住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は３ヶ月で処理することも有り）すると ”期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）” となり、債務が保証会社に移行します。１ヶ月分でも延滞し、電話などがかかって来た際には、居留守などは使わず「誠意のある」対応をとってください。　ましてや、消費者金融などから「借り入れをして」住宅ローンの返済をするなどは”愚の骨頂”です。　銀行と消費者金融（サラ金）どちらが怖いかは言うまでも無い事ですよね。

また、任意売却という業務は儲からない仕事です。　利幅の薄い仕事な反面、膨大な手間と時間がかかるので任意売却を専門に処理する人材を置かないといけません。　半年に１件か２件しか依頼の無い儲けの無い仕事に対して町の不動産屋さんは投資しません。　よって任意売却は扱えないということになります。

例えば、引っ越し代の交渉、引越日の交渉等々の細部の交渉においてもどちらの立場に立つかで得られる条件は異なってきます。

また、任意売却の後の残った債務の支払条件などの交渉においても、貴方側に立っての交渉か、債権者側に立っての交渉かでは全然違った条件になってしまう可能性も有ります。

依頼主にとって１円でも、１日でも有利になるように相手と交渉をするのが私たちの仕事です。

　滌除 - てきじょ、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えてよいでしょう。　債権者・金融機関からの申立は「競売」です。　債務者の側が合法的に処理するのが滌除（てきじょ）です。

抵当不動産について所有権、地上権、永小作権を取得した者（第三取得者 …滌除権者）が抵当権者に対し、［民法382条乃至384条］ の規定に従い、 一定金額（滌除金額）を提供して、その承諾を得た金額を抵当権者に支払い、または供託することにより抵当権を消滅させることができる制度です。

例えば、買主が土地の時価を５千万円と思えば、抵当権者に５千万円払うと通知します。　抵当権者としては、５千万円で納得するか、自らリスク（１割高く自ら買うというリスク）を覚悟で競売の申立をするしか方法がなくなります。

そして、抵当権者は、その競売物件が競売手続により滌除金額の１割増以上の金額で買受申出する者が出なかった時は、自ら滌除金額の１割増の価額で競売物件を買い受けなければなりません。
この滌除は別名「増価競売」とも言われました。

2004年4月1日より「滌除制度」を廃止し、「抵当権消滅請求」が施行された。　滌除は債務者に大きく有利だった問題を改訂し、改正後は債権者にも配慮した内容になりました。