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　　　　愛知県に住むＳさんからメールでお問い合せが有ったのは夏から秋にかかる蒸し暑い日でした。　Ｓさんは、当社のウエブページを約１ヵ月間毎日毎日観ていて、やっとメールで相談をすることを決心をし、必至の思いでメールを送ってきたそうです。　そして、当社と電話でのコンサルタント、横浜での面談と進展いたしました。

　　　　内容は、平成元年から平成３年にかけて、名古屋と東京に在る大手のマンション４戸を購入したとのことでした。　２戸はワンルームマンション、２戸は２Ｋのマンションです。　これら４戸のマンションの購入価格は総額で１億円を超えていました。

　　　　Ｓさんは、やり手の保険会社の社員で、当時の年収は１,０００万円を稼でおりました。　そして時代は、平成不況に入り保険会社も吸収合併が行われ、Ｓさんの身にも不況の波が襲いかかって来ました。

　　　　２０年前、これらマンションを購入したＳさんは３５才でした。　そのＳさんも今では５５才。　年収は約３００万円も減ってしまい、加え、住宅ローン支払の年間持ち出しが３００万円になる始末。　そして、大学生の息子さん達の授業料の支払いもキツクなり、カードローンで生活費を捻出することもしばしばです。

　　　それでも、ローンは払い続けて来ました。　去る８月のボーナス返済も死ぬ思い支払ったのですが、流石にもうダメとあきらめたました。

　　　　４戸もマンションを持ちながら自宅は借家です。　Ｓさんは『もう〜、いいです。　もう観念しました。　なんとか売却をして残債務も少しづつ払います。』と、疲れ切った言い方をしてきました。　当社を訪れた祭のＳさんは売却の決心を裏付けるがごとく、４戸のマンション購入時の資料を全て持参して来ました。

　　　　２Ｋのマンションは名古屋市です。　賃料は７５,０００円と８２,０００円。　管理費は２０,０００円弱です。　固都税および管理会社への手数料を引くと、これら２戸のマンションからの実際の収入は年間１２０万円程です。　しかし、年間の返済額は倍の約２８０万円になります。

　　　　ワンルームマンションは東京の足立区です。　賃料は６０,０００円と７００,００円です。　同じように管理費等を差し引くと年間の収入は約１００万円です。　そして、これらの返済額は２５０万円にもなります。

　　　　これら４戸のマンションで年間返済額は５３０万円となります。　１５年〜１８年間、返済しているわけで、１億円弱の返済をしていることになりますが、ローンは後１０年以上残っています。

　　　　Ｓさんは、最初の１戸を買った時は、勢いで買ったのですが、その後は営業マンに「これはどうですか・これはどうですか」と勧められるままに２戸目・３戸目と購入して行ったそうです。　年収が１千万円有り、銀行もほぼ無条件で融資をしてくれたそうです。　当時は子供も小さかったので、持ち出しが有っても返済を続けていったようです。

　　　　給料が下がり始め、２人の子供も中学・高校へと通うようになり、教育費も無視できない額になり出したり、また、賃貸で出している部屋が空き賃料が入らない月など、給料の半分以上が無くなってしまうこともしばしば有ったようです。　管理会社の言うがままに賃料を３,０００円下げ、５,０００円下げと下げて行ったようです。

　　　　１０年ほど前から返済日が来るのが怖かったそうでうす。　『いままで何をしていたかわかりません。　私は後５年で定年です。　もう、こういう事を続けていたら家庭がおかしくなってしまいます。　マンションを売却してください。』と、分厚い資料を私に差し出しました。

　　　　私からアドバイスを受けた後Sさんは、『ああ〜１年前２年前に相談していれば良かったです。』と、話を終えたときには、スッキリしたのか、完全に見切りをつけたのか妙に明るくサバサバとしておりました。

　　　　『もう、返済するつもりは有りません。　７月に子供の授業料の請求書が届いたのですが、その中に退学届けも同封されていたのです。　大学４年生なのですが、ここで辞めさせたら一生恨まれますよね。』と、苦笑いをしていました。

　　　　Sさんは当社で専任媒介契約を結びました。　Sさんの物件には賃借人が入っているのでエンドユーザーへの売却はするのはなかなか難しいので業者および投資家への売却する旨を伝へました。　残債務は１戸に付、１,０００万円〜１,２０００万円有り、４戸で総額約５,０００万円弱です。　債権者はA銀行とB銀行の２社です。　

　　　　販売活動を行い、東京の２つのワンルームマンションは、７００万円と８６０万円で買い手が付きました。　B銀行の保証会社と交渉を始めたのは年が変わって１月になっておりました。　Sさんは、「賃料はどうなりますか？」と心配そうに聞いてきておりました。　『抵当権者は、賃料の差押えが出来ますから、やられたら仕方ないですね。』と説明すると。　Sさんは『では、それまでは賃料を貰っていてもいいんですか？』、『まあ〜、債権者が何もしてこなければ良いんでは』と言うと、『何か悪い気もするんですけど・・』と、言っておられましたが、結局、債権者は差押えをすることも無く、Sさんは数ヶ月間、月３０万円程の賃料を受け取り息子さんの後期の授業料分を稼ぐことが出来ました。

　　　　名古屋市の２物件はなかなか買い手が付かずにいましたが、つい先日に名古屋の提携業者さんの並々ならぬ営業努力の甲斐あって契約とあいなりました。

　　　　Sさんは、２つの保証会社に５,０００万円の残債務が出来てしまいました。　が、当社の担当者とSさんで足繁くこれら保証会社に通いお願いにお願いを重ね月々３万円の支払、そして１年後に再交渉をする事で話が着きました。　Sさんは、『年間３００万円の支払が、約７０万円になったのですから本当に助かりました。』と言い、『１８年間も無駄なお金を使っていました。』と深々と頭をさげました。　Sさんと奥様のの顔には満面の笑みがありました。

　　　　宮城県仙台市に住むCさんからメールが入ったのは夜中の１時１０分です。　当社へメールでお問い合せをしてくる方々の７割以上が夜の１１時〜午前２時の間に集中いたしております。　当社のウエブページを真夜中に観てお一人で悩んでいるのではないかと思います。

　　　　大阪に居るお兄さんのマンションが競売にかかってしまったとの事でした。　Cさんはそのマンションの連帯保証人です。　そして、Cさんは仙台市に自宅マンションを持っています。　

　　　　お兄さんのマンションは住宅ローンの残金が約２,５００万円残っております。　このマンションの直近の売買成約事例を見ると１,５００万円〜１,８００万円です。　売却をした祭には１,０００万円の残債務が出ることは間違いありません。　そうなると、当然、Cさんにも請求が来ることも分かっています。

　　　　大阪と仙台の為に電話での話しか出来ず、Cさんは奥さんに ”なんだか兄さん大変みたいよ” 位で、競売にかかったことなど言える訳が有りません。　兄夫婦は競売になってしまったことで諦めており、このまま放置しておく覚悟です。　

　　　　Cさんはインターネット検索を繰り返し、当社のサイトに辿り着いたようです。　１円でも高く売ってもらいたいと考えておりましたが、お兄さんは ”もうイイよ” と完全に諦めております。　当社のスタッフがお兄さんに電話を入れ、Cさんの置かれた状況を説明し、任意売却というものを説明しました。　お兄さんもCさんの置かれた状況を理解してくださり、任意売却の交渉を債権者側とするのに絶対必要な専任媒介契約書を締結してくれる約束をしてくれました。

　　　　ここからは時間との勝負です。　競売開始決定から既に１ヵ月半が経ってしまっております。　大阪市の提携業者さんに販売を依頼し、債権者に連絡をして締結した専任を送り任意売却をする旨を伝えました。　債権者は ”入札期日前には決済してくださいよ！” と強く念をおされました。　”分かりました” と答えたのは良いのですが、残された時間内に買い手が見つかるかどうかは不明です。

　　　　２ヵ月半後、入札期日の通知書が届きました。　Cさんは大あわてで電話をして来ました。　基準価格は９２０万円。　入札可能額は７３０万円です。　Cさんは、あまりの安さに ”これでは、１,５００万円も残ってしまいますよね” と、ガックリしておりました。

　　　それから２週間後、大阪市の提携業者さんから、１,５８０万円での買い手が見つかり、そして購入申込書がファクスされて来ました。　この事をCさんにお伝えすると大喜びです。　債権者も、この売買価格にOKをくれ、一ヶ月後に決済が行われ、引っ越し代、仲介手数料等々を差し引いた１,４８０万円が債権者に支払われました。　　そして残債務は約１,０００万円となりました。

　　　　Cさんと、お兄さんには生活状況表を提出させ、月々１万円の支払で話が着きました。　Cさんのマンションは未だ３,０００万円以上もの抵当権が付いており、そして実勢価格が２,０００万円〜２,２００万円です。　従ってお兄さんの方の債権者はCさんのマンションには強制執行は出来ません。　Cさんは、毎月１万円を返済することを奥さんに説明しました。　私たちも無事、物件の処分が完了したことに安堵しました。

　　　　当社のスタッフに電話してきたTさん。　『もしもし、Tですけど、覚えていますか？』と、言われた。　スタッフは、『申し訳ございません、チョット分かりません。』と答えた。　『１年半ほど前に電話で相談をさせてもらった静岡のTです。　アパーと１棟の件で相談させてもらったのですが・・。』と、言われやっと思い出した。

　　　　Tさんは、『あの時は、２ヵ月延滞で色々と相談させてもたったのですが、何とか頑張ってみようと思いまして、専任媒介は結ばなかったんですが、１年半やってみてやはりダメでした。　今、５ヵ月延滞で銀行から競売かけるって毎日のように言われているんですよ。　任売お願いできますかね・・・。』と、話を続けました。　Tさん、やっと見切りをつけたようです。

　　　　Tさんの物件は、２階建てのアパートです。　１階に４部屋、２階も４部屋。　１階の３部屋をTさんの家族が使用。　１階の残り１部屋と２階の４部屋を賃貸。　返済額は月５０万円。　５部屋からの家賃収入は月２５万円〜３０万円。　

　　　　１年半前には、担当したスタッフが『３部屋をご家族で使用しているのだから、賃料として１５万円をキチンと出せば、年間１００万円も不足しないのでは・・』と、言っていたのを思い出した。　Tさんには、３２才と２９才の息子さんが居ます。　お二人ともフリーターで、１円も家へお金を入れてくれないと愚痴ってもいた事も思い出した。

　　　　Tさんは、『あれから１年半で、サラ金およびカードローンで約４００万円程借金が出来てしまいました。　それで自己破産しようかと思っています。　弁護士さんを紹介してくれますか？』と置かれた状況を説明しだしました。　１年半前の相談内容とは随分状況が違って来てしまっています。

　　　　Tさんと専任媒介契約を結び、即、債権者へ当社より連絡を入れ、任意売却に同意をして頂きました。　そして物件を販売にかけました。　３ヵ月後、３,８００万円で買い手が決まりました。　Tさんへは当社の顧問弁護士から静岡の弁護士さんを紹介してもらい、自己破産をしました。　自己破産をして、Tさんは３,０００万円近い借金も免責になり１からの出直しです。　２人の息子さんも目を醒ましてくれ、長男は運送会社、次男は建築会社に就職が決まりました。

　　　　Tさんの破産免責が決まって数日後、お礼の電話が入り、スタッフ一同ホッとしました。

　　　　当社の受付の女性から私の携帯に電話が入り、”任意売却の事では無いみたいなんですが、福島県○○市のＮさんという方に連絡をしてください。　困っているようなんです。　今なら自宅に居るそうですので。」と言われた。

　　　　私は、電車を降り、駅のベンチに腰を落ち着け、○○市のＮさんへ電話を入れた。　電話に出たＮさんに、私の身分を説明すると、Ｎさんは『実はですね、困っているんですよ。　今、住んでいるアパートが競売で落とされてしまって持ち主が変わって、その新しい持ち主に出て行けと言われているんです。　それも今月中に出て行って欲しいと言われているんです。　出て行くにしても私にはお金が有りません。　それに私は目が不自由で生活保護を受けているんですよ。』と話ました。

　　　　私は更に詳しく状況をお聞きしました。　家賃は４,８０００円との事。　賃貸借契約は未だ１年は残っている。　敷金は２ヵ月分入れている。　そして、落札者は郡山市の建設会社だそうです。

　　　　Ｎさんは、『費用はいくらかかるのですか』と、しきりに気にしていました。　私は『今回の、Ｎさんのこの件に関しては費用は頂きません。　駄目で元々でその建築会社へ連絡をしてみます。』と、答えました。　それと、Ｎさんに『その物件を紹介した不動産業者は何も言ってこないのですか？』と質問をしてみました。　すると、『不動産業者は一度、このアパートが競売になったって電話で連絡してきただけです。　管理会社は競売にかかった時点で降りてしまいました。　賃料は所有者が取りに来ていたとのことです。』と答えました。

　　　　先ず、○○市の福祉事務社へ電話を入れ、Ｎさんの事情を説明すると、２８万円位いは援助金が出るとのこと。　これで、先ずは一安心です。　そして、Ｎさんからファックスで送ってもらった、○○市の建築会社へ電話を入れる。　建築会社のＡという担当者は、『アナタは？』と、質問をして来た。　『友人です。　色々と相談を受けているんですよ。』と、答える。　続けて『今、直ぐに出ろは無いのでは。　１年ほど契約は残っているのですし、最低でも６ヵ月は賃料を払えば居住出来るんですし。　敷金の払い戻しもありますでしょ。』と、言うと、『それは、元の所有者に言ってください。』と、担当のＡ。　『そんなもの元の所有者が持っている分けないでしょ、ですから６ヶ月間このまま住まわせてくださいって提案しているんですよ。』と私。　Ａは、『いや、ウチは建物を壊して分譲するものですから、そうそう悠長に構えられないんですよ。』

　　　　こんな堂々巡りのやりとりを１０日間の内に３回やりとりをしました。　結果、２ヶ月間なら居住していても構わない。　２ヵ月後、退去するときに２０万円を支払うという ”覚書” を交わして話を付ける事が出来ました。　Ｎさんは、福祉事務所からの分と合わせて５０万円の資金が用意出来ました。　これで引越が出来ました。　Ｎさん、いつまでもお元気で！

東京都練馬区に住むYさん。
　　　　Yさんは去年３人の子供を引き取り離婚をしました。　調停にかけ離婚したYさんは、離婚の条件としてマンションは貰う。　そのマンションに子供と共に居住する。　マンションのローンは別れる夫が払うとい内容を夫に求め、夫も了承しました。

　　　　しかし、Yさんが当社に相談に来た時点で、案の定、元夫の携帯電話にもつながらず、そして元夫の実家に電話をしても知らぬ存ぜずの答えが返ってくるばかりでした。　住宅ローンはすでに６ヵ月も滞納しており銀行の担当者も頻繁に訪問してきているとのこと。

　　　　Yさんは、連帯保証人です。　この元夫が出てこないことには任意売却も出来ません。　この場合、元ダンナ様が出てくるか、競売になるのを待つしかありません。　Yさんは、元夫の友人関係に連絡を取り探しました。　代位弁済は未だされておりませんので時間は有ります。　

　　　　ある日、Yさんのお父様から電話が入りました。　『私が購入しても良いのですが。　あのマンションはいくら位ですかね？　２,０００万円までなら用意しますけど。』と、お父様からの思いもよらないウレシイ提案です。　しかし、所有者の元ダンナ様の印が無ければどうしようもありません。

　　　　そこで、M銀行の保証会社であるM信用保証に連絡をし、Yさんのお父様とは言わず、購入希望者が居るので購入申込書と配分表をファクスしました。　３日後には、１,８５０万円で良いとの回答が得られました。

　　　　Yさんのお父様に連絡をすると、お金は用意してあるとの事。　これで、元ダンナ様が出てきてくれれば解決です。　Yさんに残債務が出ますが、父親に賃料を払えば良いわけで、このまま子供達と共に今のまま暮らして行くことができます。

　　　　それから半月ほどして、競売開始決定の特別送達が送られて来ました。　YさんにもYさんのお父様にも、当社のスタッフから事前に、事の流れ・届く書類などの説明がなされていたので、Yさんたちは全然慌てませんでした。　この競売開始決定通知が届いてから約１ヵ月後に、Yさんの執念で元ダンナ様の居場所を見つけることが出来ました。

　　　　当社のスタッフがこの元ダンナ様を司法書士の元に連れて行き本人確認を済ませ、委任状に判を押させました。　元ダンナ様が決済時に現れなかった場合を想定して用意するモノは用意し、用意周到に事を進めました。

　　　　案の定、元ダンナ様は約束をしてくれたにもかかわらず、決済の日にはとうとう姿を現しませんでした。　ですが、無事に決済は終わり、Yさんは子供達とこの物件に住むことが出来、お父様も安堵なさっておりました。

　　　私は、平成１１年に４,５００万円の新築マンションを、頭金５００万円で購入をしました。　月々の返済金額は均等返済で、約１８万円でした。　仕事は米国系のネット証券関連プログラムを構築・販売する会社でした。　私がマンションを購入した年の前後は、その業界、非常に活況があり順風満帆で行くかにみえました。　住宅ローンでトラブルところか、繰り上げ返済すら全然問題無いと考えていた矢先です。

　　　日本支社を閉鎖して上海へ会社機能移転という事になってしまいました。　この会社での年収約８００万円あったのですが、この金額では再就職は不可能な事を知りました。　やっとの思いで得た新しい職での年収が５００万円でした。　

　　　当然、年を重ねる毎に返済は苦しくなる一方でした。　返済が苦しくなってくると、消費者金融に駆け込み何とか表上は事故にならなかったのです。　持ち家があり、年収も５００万円ありましたので、どの消費者金融でも５０万円は貸してくれました。　消費者金融で借りた金はボーナスで返済していましたが、再就職先の会社も業績悪化の為に、給料の減給そしてボーナスの一部カットをしてきました。　ボーナスも最終的には子供のお年玉程度まで減額でした。　自分たちのランニングコストを下げる為に、車も売りました。　お酒・タバコ・ゴルフなどお金のかかる趣味は総て止めました。

　　　と、同時にその頃から、住宅ローンの延滞が始まったのです。　しばらくして、住宅ローンを借りている銀行に行き事情を話しました。　「全ての借り入れ状況を教えてほしい」というので説明しました。　私の説明を聞いていた担当の銀行員の顔が明らかに険しくなったのをはっきり記憶しています。　なんでもっと早く相談しなかったのですか、と我が事のように心配してもらいましたが......、「もう〜打つ手はありません！」と言われてしまいました。　消費者金融の催促の厳しさを振り返り、なんで始めから銀行に相談しなかったのか悔やまれました。

　　　銀行から帰宅して、半ばやけくそでインターネットで情報収集していて、ここ「不動産の任意売却専門サイト」さんのページを目にして、相談をしました。　電話を入れた翌日には担当の倉持さんが会いに来てくださっていました。　そして、自宅を任意売却で処分していただきました。　

　　　任意売却後の残った債務の交渉を債権者と月々１万円の返済で折り合いを付けていただき助かりました。　

　　　今は、電話に怯える事もなくなり、妻そして子供達とそれなりの生活を送れるようになりました。　妻と子供の笑い声も出るようになりました。（原文のまま）

　　　埼玉県在住のの52歳の方のケース。　
　　　池袋から私鉄で30分程の閑静な住宅街にお住まいです。　平成８年に、土地40坪と建物３２坪の一戸建 てを4,500万円で購入。　準大手の工場勤務で、当時の年収は680万円、頭金800万年で年間返済額は当初の５年間が160万円、6年目以降が250万円。　子供はお嬢さんが2人で、結婚し独立しています。　

　　　ところが、50歳を過ぎると不況のあお りで年収は720万円から620万円になり、52歳になると550万円になってしまいました。　

　　　年間の返済額は、手取り収入額の６０％以上です、まじめなこの方は生活を切り詰め返済を続けました。　１月のボーナス返済４５万円が払えず延滞、銀行の担当者に自宅まで来られ、生命保険を解約、返済に充てて何とかやりくりをしてきま した。　

　　　６月に７月のボーナス返済が出来ないと判断し、自宅を売却したいとの事で相談があり、いろいろアドバイスを差し上げたのですが、こちらの話に耳を傾けず、家賃１０万円のアパートに引っ越してしまいました。（ご自分の思った方向へのアドバイスしか受け付けないタイプの方でした）

　　　彼の計画では６０歳まで返済を続け、退職金でローンの残金を返済し、老後は年金でのんびりと暮らす予定でした。　こ の不況により、退職金も半分以下になる事もわかり、諦めてしまった様です。

　　　この様な方も最近は多いといえます。　５００万円の頭金を貯め、物件を購入したあなたも、「俺は悪くない！」まじめに働いてきたのに昇給はしない、ボーナスは半分となる。　など、この埼玉の方を同じ様に考えているハズです。　しかし返済は待ってはくれま せん。　これが、自動車のローンの様に、６０回払いとかであれば、何とかなるかもしれません。　住宅ローンは数十年後の契約期間満了まで、３００回４００回と、延々に続くのです。　やりくりするにはどうにもならない回数です。

　　　あなたも一人で悩まず、 当社にお電話を下さい。良い知恵をお出し出来るかもしれません。

　　　この松川さんは、任意売却後の残った債務の支払いを債権者側に月々１万円の返済で合意していただけました。

　　　この小室さんの、任意売却後の残った債務の支払いは月々２万円支払う事で債権者側に合意していただけました。